종합부동산세 공제금액, 1세대1주택은 12억원입니다

종합부동산세 공제금액이 얼마인지가 가장 먼저 궁금한 세금입니다. 공시가격에 세율을 바로 곱하는 게 아니라 공제와 비율을 두 번 거치기 때문입니다. 국세청 세액계산 흐름도 원문에서 그 과정을 확인했습니다.

공제금액은 9억원, 1세대1주택은 12억원입니다

국세청이 밝힌 주택분 공제금액입니다.

공제금액: 9억 원(1세대 1주택자 12억 원)

같은 공시가격이라도 1세대1주택자인지 아닌지에 따라 공제금액이 3억원 차이납니다. 2주택 이상을 보유했거나 1세대1주택 요건을 채우지 못하면 9억원, 요건을 채우면 12억원까지 공제됩니다.

토지에 대한 공제금액도 함께 확인했습니다. 종합합산 토지분은 5억원, 별도합산 토지분은 80억원입니다.

출처: 국세청 — 종합부동산세 세액계산 흐름도 (2026년 9월 20일 확인)

공제 후 남은 금액의 60%만 과세표준입니다

공시가격에서 공제금액을 뺐다고 그 금액 전체에 세금이 붙는 것은 아닙니다.

공정시장가액비율: 주택분 60%, 토지분 100%

주택분은 공제 후 금액의 60%만 과세표준이 됩니다. 계산식으로 정리하면 이렇습니다.

종부세 과세표준 = (공시가격 합계 − 공제금액) × 60%

토지분은 100%라 이 단계에서 줄어들지 않습니다.

15억원 주택이면 세금이 이렇게 갈립니다

같은 공시가격이라도 1세대1주택 여부로 세액이 얼마나 달라지는지 계산했습니다.

구분	공시가격	공제금액	과세표준	세액
1세대1주택자	1,500,000,000원	1,200,000,000원	180,000,000원	900,000원
2주택 이상 소유자	1,500,000,000원	900,000,000원	360,000,000원	1,920,000원

계산식은 과세표준 = (공시가격 − 공제금액) × 60%, 세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제입니다. 세율표는 아래에 정리했습니다.

같은 15억원짜리 주택인데 세액이 1,020,000원 차이납니다. 공제금액 3억원 차이가 과세표준에서는 60%만 반영되지만, 그 결과로 적용되는 세율 구간 자체가 달라지면서 격차가 벌어집니다.

세율은 3억원 구간부터 누진 구조입니다

국세청이 “’23년 이후”로 표시한 현행 세율표입니다. 주택분(개인) 기준입니다.

과세표준	2주택 이하 세율	2주택 이하 누진공제	3주택 이상 세율	3주택 이상 누진공제
3억원 이하	0.5%	없음	0.5%	없음
6억원 이하	0.7%	600,000원	0.7%	600,000원
12억원 이하	1.0%	2,400,000원	1.0%	2,400,000원
25억원 이하	1.3%	6,000,000원	2.0%	14,400,000원
50억원 이하	1.5%	11,000,000원	3.0%	39,400,000원
94억원 이하	2.0%	36,000,000원	4.0%	89,400,000원
94억원 초과	2.7%	101,800,000원	5.0%	183,400,000원

출처: 국세청 — 종합부동산세 세율 (2026년 9월 20일 확인)

과세표준 12억원까지는 2주택 이하와 3주택 이상의 세율이 같습니다. 격차는 12억원을 넘는 구간부터 벌어지기 시작합니다.

과세표준 20억원을 기준으로 두 경우를 비교했습니다.

구분	적용 세율	세액
2주택 이하	1.3%, 누진공제 6,000,000원	20,000,000원
3주택 이상	2.0%, 누진공제 14,400,000원	25,600,000원

같은 과세표준 20억원인데 3주택 이상이면 5,600,000원을 더 냅니다. 주택 수가 늘수록 이 격차는 더 커지는 구조입니다.

재산세는 따로 빼줍니다

같은 주택에 재산세와 종합부동산세가 이중으로 붙는 것을 막는 장치가 있습니다.

공제할 재산세액: 재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액 → 과세대상 유형별(주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지)로 구분하여 계산

이미 낸 재산세만큼은 종부세 산출세액에서 빼 줍니다. 위 계산 예시에는 이 부분을 반영하지 않았습니다. 재산세 자체의 납부 시기와 계산은 재산세 납부기한에 정리해 두었습니다.

확인하지 못한 것

이 세율이 적용되는 정확한 귀속연도는 확정하지 못했습니다. 국세청 페이지 표기가 “’23년 이후”로만 돼 있어, 2026년 현재도 이 표가 그대로 유효한지는 이 페이지만으로 단정할 수 없습니다. 실제 신고 전에는 국세청 홈택스나 세무서에서 해당 연도 기준을 다시 확인하시는 편이 안전합니다.

재산세 이중과세 조정의 구체적 산식, 1세대1주택자 판정의 세부 요건(일시적 2주택 등 특례), 조정대상지역 지정 현황도 이 글에 담지 않았습니다.

정리

• 공제금액은 일반 9억원, 1세대1주택자는 12억원입니다
• 과세표준 = (공시가격 합계 − 공제금액) × 60%(주택분)입니다
• 공시가격이 공제금액 이하면 종합부동산세가 나오지 않습니다
• 세율은 3억원 이하 0.5%부터 94억원 초과 2.7~5.0%까지 누진 구조입니다
• 과세표준 12억원까지는 2주택 이하와 3주택 이상의 세율이 같습니다
• 이미 낸 재산세는 종부세 산출세액에서 공제됩니다

다주택자가 집을 팔 때 붙는 세금은 다주택자 양도소득세에 정리해 두었습니다.