종합부동산세 합산배제 신고, 9월 16일부터 30일까지입니다

임대주택을 갖고 있으면 종합부동산세 합산배제로 세금이 아예 빠질 수 있다는 이야기를 듣는데, 신고 기간과 구체적 요건은 유형마다 달라 헷갈립니다. 국세청 원문에서 확인했습니다.

신고 기간은 9월 16일부터 30일까지입니다

국세청이 명시한 신고 방법과 기간입니다.

납세의무자가 합산배제 임대주택의 규정을 적용받으려는 때에는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 「임대주택 합산배제 (변동)신고서」에 따라 신고하여야 함.

이 기간을 놓치면 그해 종합부동산세에서 합산배제를 받을 수 없습니다. 다만 한 번만 신고하면 매년 다시 낼 필요는 없습니다.

다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 임대주택의 소유권 또는 전용면적, 임대등록 말소 등 변동이 없는 경우에는 별도의 신고 없이 계속 적용됨

소유권이나 전용면적, 임대등록 상태에 변동이 없으면 최초 신고 이후 자동으로 이어집니다. 사업자등록이 신고기간 종료일 이전이면 늦게 등록해도 그해분은 인정받을 수 있습니다.

다만, 합산배제 신고기간 종료일(9.30.)까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 봄

출처: 국세청 — 합산배제 및 과세특례 신고 (2026년 9월 20일 확인)

과세표준 자체에서 빠집니다

합산배제가 주는 효과입니다.

주택분 종합부동산세 과세표준에 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함하지 않음(비과세)

세율을 낮춰주는 감면이 아니라, 아예 과세표준 계산에서 제외되는 비과세입니다. 다른 주택의 공시가격 합산에도 들어가지 않으므로 세액 자체가 줄어듭니다.

합산배제를 받으려면 우선 임대사업자로서 사업자등록이 돼 있어야 합니다.

합산배제 임대주택이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」제111조에 따른 사업자등록을 한 자가 임대하거나 소유하고 있는 주택을 말함

지자체에 임대사업자로만 등록하고 세무서에 사업자등록을 하지 않았다면 합산배제 대상이 아닙니다. 두 등록이 모두 필요합니다.

유형별로 주택수·공시가격·임대기간이 다릅니다

개인 임대사업자가 실제로 많이 해당하는 네 가지 유형을 비교했습니다.

유형	주택수	공시가격	임대기간	임대료 제한
공공매입·구 민간매입(’18.3.31. 이전 등록)	전국 1호 이상	6억원 이하(수도권 밖 3억원 이하)	5년 이상	증가율 5% 이하, 1년 내 재증액 금지
민간매입 장기일반·공공지원임대주택	전국 1호 이상	6억원 이하(수도권 밖 3억원 이하)	10년 이상	증가율 5% 이하, 1년 내 재증액 금지
민간건설 단기임대주택(’25.6.4. 이후 등록)	시도별 2호 이상	6억원 이하	6년 이상	증가율 5% 이하, 1년 내 재증액 금지
민간매입 단기임대주택(’25.6.4. 이후 등록)	전국 1호 이상	4억원 이하(수도권 밖 2억원 이하)	6년 이상	증가율 5% 이하, 1년 내 재증액 금지

같은 매입임대라도 등록 시점과 임대기간에 따라 유형이 갈립니다. 30호 이상을 임대하는 매입임대주택은 공시가격 요건이 9억원(수도권 밖 6억원)으로 완화됩니다.

개인이 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역 내 장기일반민간임대주택은 합산배제 대상에서 제외됩니다. 같은 날 이후 등록한 조정대상지역 내 단기임대주택도 마찬가지입니다. 법인은 기준일이 2020년 6월 18일입니다.

요건을 어기면 추징당합니다

합산배제를 받은 뒤 지켜야 할 사후관리 규정입니다.

합산배제를 적용받은 후 임대의무기간, 임대료증액제한 요건 등을 준수하지 못한 경우 감면받은 종합부동산세액과 이자상당가산액 추징

임대기간을 채우지 못하고 팔거나, 임대료를 5% 넘게 올리면 그동안 감면받은 세금을 이자까지 더해 다시 내야 합니다. 임대기간이 5년, 6년, 10년 등 유형마다 다르므로 신고 전에 본인 주택이 어느 유형인지부터 확인하는 편이 안전합니다.

종합부동산세 자체의 세율과 계산 방식은 종합부동산세 계산에, 주택을 산 뒤 내는 재산세는 재산세 납부기한에 정리해 두었습니다.

확인하지 못한 것

공공건설·구 민간건설 임대주택, 기존임대주택(2005년 이전 등록), 민간건설 미임대주택, 분양전환공공임대주택 등 나머지 유형의 세부 요건은 이 글에 담지 않았습니다. 원문에는 있지만 개인 임대사업자에게 흔한 유형 위주로 정리했습니다.

사원용주택등 합산배제, 주택신축용토지 합산배제, 공동명의 1주택자 특례 등 다른 합산배제·과세특례 항목의 구체적 요건도 확인하지 못했습니다.

조정대상지역의 현재 지정 현황도 이번 확인 범위에 없어 다루지 않았습니다.

정리

• 합산배제 신고는 매년 9월 16일부터 30일까지입니다
• 최초 신고 이후 변동이 없으면 별도 신고 없이 계속 적용됩니다
• 합산배제는 감면이 아니라 과세표준 자체에서 제외되는 비과세입니다
• 유형별로 주택수·공시가격·임대기간·임대료 제한이 다릅니다
• 임대의무기간이나 임대료 제한을 어기면 감면세액과 이자상당가산액을 추징당합니다
• 조정대상지역 내 신규 등록 임대주택은 합산배제 대상에서 제외될 수 있습니다

임대 중인 주택의 소득에 대한 세금은 주택임대소득 비과세에서 함께 확인하세요.