1세대1주택 비과세, 양도가액 12억원까지는 세금이 없습니다

집을 팔 때 세금이 얼마나 나오는지는 1세대1주택 비과세에 해당하는지부터 갈립니다. 그런데 12억원이 넘으면 전부 과세되는 건지, 초과분만 과세되는 건지가 헷갈립니다. 국세청과 국가법령정보센터 원문에서 확인했습니다.

12억원까지는 과세하지 않습니다

소득세법 제89조가 정한 비과세 범위입니다.

다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득

요건을 갖춘 1세대1주택이라면 양도가액 12억원까지는 양도소득세가 없습니다. 12억원을 넘는 주택만 “고가주택”으로 분류돼 과세 대상이 됩니다.

출처: 국가법령정보센터 — 소득세법 제89조 (2026년 9월 20일 확인)

기본 요건은 2년 이상 보유입니다

비과세를 받으려면 먼저 “1세대1주택”의 요건을 채워야 합니다. 소득세법 시행령 제154조입니다.

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것

보유기간 2년이 기본입니다. 다만 조건이 하나 더 있습니다.

취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것

취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 보유만으로는 부족합니다. 그 보유기간 중 실제로 거주한 기간이 2년 이상이어야 합니다.

출처: 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제154조 (2026년 9월 20일 확인)

12억원을 넘으면 초과 비율만큼만 과세합니다

여기가 가장 많이 오해하는 대목입니다. 12억원을 넘었다고 전체 양도차익에 세금이 붙는 것이 아닙니다.

1세대1주택으로서 고가주택(그 부수토지 포함)에 해당하는 경우에는 전체 양도차익 중 12억원(양도일이 ’21. 12. 7. 이전은 9억원, 이하 같음)을 초과하는 부분에 상당한 양도차익에 대하여만 과세하고 12억원 이하에 해당하는 양도차익은 과세하지 않습니다.

계산식은 이렇습니다.

고가주택 해당자산의 양도차익 = 양도자산 전체의 양도차익 × (양도가액 - 12억원) / 양도가액

출처: 국세청 — 1세대1주택 고가주택의 양도소득금액 계산 (2026년 9월 20일 확인)

12억원을 초과하는 비율만큼만 과세대상이 됩니다. 장기보유특별공제도 같은 비율로 계산합니다.

고가주택 해당자산의 장기보유특별공제액 = 양도자산 전체의 장기보유특별공제액 × (양도가액 - 12억원) / 양도가액

국세청이 든 예시로 확인하면

국세청이 직접 계산한 사례입니다. 양도가액 15억원, 취득가액 8억원, 필요경비 3천만원인 경우입니다.

전체 양도차익계산 : 15억 원 - 8억 원 – 3천만 원 = 6억 7천만 원

과세대상 양도차익의계산：6억 7천만 원 × (15억 원 - 12억 원) / 15억 원 = 1억 3천4백만 원

공제할 장기보유특별공제액 계산：(6억 7천만 원 × 80%) × (15억 원 - 12억 원) / 15억 원 = 1억 7백2십만 원

정리하면 이렇습니다.

항목	금액
전체 양도차익	670,000,000원
과세대상 양도차익	134,000,000원
장기보유특별공제액	107,200,000원

전체 양도차익 6억 7천만원 중 실제 과세되는 부분은 1억 3천4백만원뿐입니다. 비율로 보면 20%(3억원 초과분 ÷ 15억원)만 과세대상이 되고, 나머지 80%는 비과세로 남습니다.

다른 금액으로 계산하면

국세청 산식을 다른 금액에 적용해 봤습니다.

양도가액	전체 양도차익	과세대상 양도차익
1,400,000,000원	400,000,000원	57,142,857원
2,000,000,000원	1,000,000,000원	400,000,000원

계산식은 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액입니다.

양도가액이 12억원에 가까울수록 과세대상 비율이 작아집니다. 14억원짜리 주택은 초과분 비율이 낮아 과세대상 양도차익이 전체의 14%에 그치지만, 20억원짜리는 초과분 비율이 커서 40%가 과세대상이 됩니다.

다주택자가 이 비과세를 못 받고 파는 경우의 세금은 다주택자 양도소득세에 정리해 두었습니다.

확인하지 못한 것

장기보유특별공제율의 보유기간·거주기간별 구체적인 표는 확인하지 못했습니다. 국세청 예시에 적용된 80%라는 숫자는 확인했지만, 그 값이 어떤 보유·거주기간 조합에서 나오는지는 이번 확인 범위에 없었습니다. 실제 공제율은 본인의 보유·거주기간을 기준으로 국세청 홈택스나 세무서에서 확인하셔야 합니다.

조정대상지역의 현재 지정 현황과, 일시적 2주택 등 예외적으로 1세대1주택으로 인정되는 세부 요건 전체 목록도 이 글에 담지 않았습니다.

정리

• 양도가액 12억원까지는 1세대1주택 비과세가 적용됩니다
• 기본 요건은 보유기간 2년 이상입니다
• 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2년도 추가로 필요합니다
• 12억원을 넘으면 전체가 아니라 초과 비율만큼만 과세됩니다
• 계산식은 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액입니다
• 양도가액이 12억원에 가까울수록 과세대상 비율이 작아집니다

주택을 보유하는 동안 내는 다른 세금은 재산세 납부기한과 종합부동산세 공제금액에 정리해 두었습니다.