생애최초 취득세 감면, 12억원 이하면 최대 300만원

생애최초 취득세 감면은 얼마까지인지, 아파트도 해당하는지가 헷갈립니다. 지방세특례제한법 원문에서 요건과 한도를 확인했습니다.

12억원 이하 주택이 대상입니다

지방세특례제한법 제36조의3이 정한 요건입니다.

주택 취득일 현재 본인(대한민국 국민으로 한정한다) 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우로서 본인이 거주할 목적으로 취득 당시의 가액이 12억원 이하인 주택을 유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 2028년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 취득자가 미성년자인 경우는 제외한다.

본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없어야 합니다. 부담부증여로 취득한 경우와 미성년자는 제외됩니다.

이 감면은 2028년 12월 31일까지 취득하는 주택에만 적용됩니다.

출처: 국가법령정보센터 — 지방세특례제한법 제36조의3 (2026년 9월 20일 확인)

감면 한도는 두 가지로 갈립니다

주택 유형에 따라 한도가 200만원 또는 300만원입니다.

300만원 한도가 적용되는 주택입니다.

산출세액이 300만원 이하인 경우에는 취득세를 면제하고, 산출세액이 300만원을 초과하는 경우에는 산출세액에서 300만원을 공제한다.

대상	조건
공동주택(아파트 제외)	전용면적 60㎡ 이하, 취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하
도시형 생활주택	전용면적 60㎡ 이하, 취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하
다가구주택	취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하, 60㎡ 이하 호수 부분
인구감소지역 소재 주택	별도 조건 없음

나머지 대부분의 주택은 200만원 한도입니다.

제1호 외의 주택에 대해서는 산출세액이 200만원 이하인 경우에는 취득세를 면제하고, 산출세액이 200만원을 초과하는 경우에는 산출세액에서 200만원을 공제한다.

아파트는 300만원 목록에서 명시적으로 제외돼 있습니다. “공동주택(아파트는 제외한다)“이라는 문구 때문에, 흔히 생애최초로 사는 아파트는 대개 200만원 한도가 적용됩니다.

취득가액별로 실제 납부액을 계산하면

취득세율 1%(취득당시가액 6억원 이하 주택에 적용되는 세율)를 기준으로 계산했습니다.

일반 주택(200만원 한도, 아파트 포함)

취득가액	산출세액	실제 납부세액
300,000,000원	3,000,000원	1,000,000원
600,000,000원	6,000,000원	4,000,000원

300만원 한도 대상 주택

취득가액	산출세액	실제 납부세액
200,000,000원	2,000,000원	0원
500,000,000원	5,000,000원	2,000,000원

계산식은 산출세액 = 취득가액 × 1%, 납부세액 = max(0, 산출세액 − 감면한도)입니다.

2억원짜리 300만원 한도 주택은 산출세액이 200만원이라 감면 한도 안에 들어가 취득세가 전액 면제됩니다.

반면 6억원짜리 일반 주택은 산출세액 6,000,000원에서 2,000,000원만 빠져 4,000,000원을 그대로 냅니다.

이 계산은 취득가액이 6억원 이하라 세율 1%가 적용되는 경우에 한합니다. 6억원을 넘는 구간의 정확한 세율 산식은 이번 확인에서 얻지 못해 이 글에 담지 않았습니다.

공동명의라도 한도는 그대로입니다

부부가 같이 사는 경우도 한도가 달라지지 않습니다.

2인 이상이 공동으로 주택을 취득하는 경우에는 해당 주택에 대한 제1항제1호에 따른 총 감면액은 300만원 이하로 하고, 제1항제2호에 따른 총 감면액은 200만원 이하로 한다.

“1인당 200만원”이 아니라 “그 주택 전체에 200만원”입니다. 공동명의로 나눠 받아도 합쳐서 한도를 넘을 수 없습니다.

3년 안에 팔거나 다른 용도로 쓰면 추징됩니다

감면받은 뒤에도 조건이 남아 있습니다.

취득세를 감면받은 사람이 해당 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 주택을 매각ㆍ증여(배우자에게 지분을 매각ㆍ증여하는 경우는 제외한다)하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

임대를 주는 것도 “다른 용도 사용”에 포함됩니다. 3년 안에 세를 놓으면 감면받았던 취득세를 다시 내야 합니다. 배우자에게 지분을 넘기는 경우만 예외입니다.

과거에 작은 집을 가졌어도 무주택으로 인정되는 경우가 있습니다

“주택을 소유한 사실이 없는 경우”에 대한 예외 규정도 있습니다. 다음 중 하나에 해당하면 과거 주택 이력이 있어도 생애최초로 인정됩니다.

• 상속받은 주택의 공유지분을 모두 처분한 경우
• 전용면적 20㎡ 이하 주택을 소유했거나 처분한 경우(2채 이상은 제외)
• 시가표준액 100만원 이하 주택을 소유했거나 처분한 경우
• 전세사기피해주택을 소유했거나 처분한 경우
• 비도시지역·면지역(수도권 제외)의 일정 소형·노후 단독주택을 소유하다 다른 지역으로 이주하고 처분한 경우

작은 지분이나 소액 주택을 가진 적이 있다고 자동으로 감면 대상에서 빠지는 것은 아닙니다. 본인 상황이 이 목록에 해당하는지 확인해 볼 만합니다.

확인하지 못한 것

취득가액 6억원 초과 12억원 이하 구간의 정확한 취득세율 산식은 확인하지 못했습니다. 지방세법 제11조 원문이 이 구간을 계산식으로 싣고 있는데, 이번 확인에서는 텍스트로 추출되지 않았습니다. 이 구간에 해당하는 주택을 살 계획이라면 위택스 취득세 계산기나 관할 구청에서 정확한 세액을 확인하시는 편이 안전합니다.

인구감소지역의 구체적 지정 목록, 부부 공동명의 시 실제 신청 절차도 이 글에 담지 않았습니다.

정리

• 취득당시가액 12억원 이하 주택이 대상이고, 2028년 12월 31일까지 유효합니다
• 아파트를 포함한 대부분의 주택은 감면 한도가 200만원입니다
• 전용면적 60㎡ 이하 소형 공동주택·다가구주택·인구감소지역 주택은 300만원입니다
• 공동명의라도 한도는 주택 1채 기준으로 그대로입니다
• 3년 안에 팔거나 임대를 주면 감면된 세금이 추징됩니다
• 과거 소액·소형 주택을 가진 적이 있어도 조건에 따라 생애최초로 인정될 수 있습니다

주택을 산 뒤에 내는 세금은 재산세 납부기한과 종합부동산세 공제금액에 정리해 두었습니다.