계약갱신요구권, 증액 상한 5%로 2년 더 삽니다

항목	값	출처
갱신 가능 횟수	1회에 한함	국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
갱신 후 임대차 기간	2년	국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
증액 상한	약정 금액의 20분의 1(5%)	국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)

계약갱신요구권은 몇 번이나 쓸 수 있는지, 보증금은 얼마나 오를 수 있는지가 실제로 궁금한 부분입니다. 주택임대차보호법 원문에서 요건과 상한을 확인했습니다.

정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다

법 제6조의3의 핵심입니다.

임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

임차인이 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 원칙적으로 받아들여야 합니다. 거절할 수 있는 경우는 법이 정한 사유가 있을 때뿐입니다.

출처: 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의3 (2026년 9월 20일 확인)

1회, 2년입니다

갱신의 범위도 정해져 있습니다.

임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

한 번 쓰면 더 이상 쓸 수 없습니다. 갱신 후 기간은 2년으로 고정됩니다.

조건도 그대로 이어집니다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

금액 외의 조건은 그대로 유지되고, 차임과 보증금만 법이 정한 범위에서 바뀝니다.

거절할 수 있는 사유는 아홉 가지입니다

법이 정한 예외 사유입니다.

사유
2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 경우
거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의하고 상당한 보상을 제공한 경우
임대인 동의 없이 전대(轉貸)한 경우
고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
주택이 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
철거·재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우
임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
그 밖에 의무를 현저히 위반하거나 계속이 어려운 중대한 사유

가장 많이 쓰이는 사유는 임대인의 실거주입니다. 다만 이 사유로 거절했을 때는 별도의 책임이 따릅니다.

실거주로 거절하고 실제론 세를 놓으면 배상해야 합니다

임대인 실거주 사유로 거절한 뒤 지켜야 할 규정입니다.

임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

배상액은 세 가지 중 가장 큰 금액입니다.

손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

갱신거절 당시 월차임(환산월차임 포함)의 3개월분
제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분
갱신거절로 임차인이 입은 실제 손해액

세 가지를 각각 계산해서 가장 큰 금액을 물어줘야 합니다. 갱신거절 당시 월차임이 1,000,000원이고 제3자에게 1,500,000원에 임대한 경우로 계산하면 이렇습니다.

산정 방식	금액
월차임 3개월분	3,000,000원
차액(500,000원)의 2년분	12,000,000원

계산식은 두 금액 중 큰 값 = max(월차임 × 3개월, 차액 × 24개월)입니다. 이 경우 12,000,000원이 손해배상액이 됩니다. 차액이 클수록, 그 차액이 오래 지속될수록 두 번째 방식이 더 커지는 구조입니다.

증액은 5%를 넘지 못합니다

갱신할 때 금액이 얼마나 오를 수 있는지는 제7조가 정합니다.

당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

상한은 명확합니다.

제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

20분의 1은 5%입니다. 금액으로 계산하면 이렇습니다.

약정 금액	증액 상한
보증금 300,000,000원	15,000,000원
보증금 500,000,000원	25,000,000원
월세 800,000원	40,000원
월세 1,000,000원	50,000원

계산식은 증액 상한 = 약정 금액 ÷ 20입니다.

직전 증액으로부터 1년 안에는 다시 증액을 요구할 수 없다는 제한도 있습니다. 이 조항은 2020년 7월 31일 신설됐습니다.

전세대출을 받고 있다면 갱신 시 증액분에 대한 자금 계획도 함께 봐야 합니다. 관련 대출 금리는 전세자금대출 금리 비교에, 보증금을 지키는 장치는 전세보증금 반환보증에 정리해 두었습니다.

확인하지 못한 것

갱신요구권을 행사할 수 있는 구체적 기한 일수는 확인하지 못했습니다. 제6조의3은 “제6조제1항 전단의 기간 이내”라고 다른 조문을 인용하는데, 이번 확인에서는 제6조 원문 자체를 별도로 확보하지 못했습니다.

환산월차임을 계산할 때 적용하는 전환율의 구체적 수치(제7조의2)와 갱신요구권 행사 통지의 구체적 방식·증빙 방법도 이 글에 담지 않았습니다.

정리

갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신 기간은 2년입니다
정당한 사유가 없으면 임대인은 거절할 수 없습니다
거절 사유는 법이 정한 아홉 가지로 한정됩니다
실거주를 이유로 거절하고 실제로 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 생깁니다
갱신 시 증액은 약정 금액의 **20분의 1(5%)**을 넘지 못합니다
직전 증액 후 1년 안에는 다시 증액을 요구할 수 없습니다

갱신 시점의 자금 계획은 전세자금대출 금리 비교에서 은행별 금리를 함께 확인하세요.