임차인 대항력, 전입신고 다음 날 0시부터 생깁니다

전세나 월세로 들어갈 때 등기를 하지 않는데도 왜 안전하다고 하는지는 임차인 대항력 때문입니다. 언제부터 그 효력이 생기는지 법 원문에서 확인했습니다.

등기 없이도 다음 날부터 효력이 생깁니다

법 제3조제1항의 핵심 조문입니다.

임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

요건은 두 가지입니다. 주택을 실제로 인도(입주)받는 것과 주민등록(전입신고)을 마치는 것입니다. 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 효력이 생깁니다.

출처: 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조 (2026년 9월 20일 확인)

날짜로 계산하면 이렇습니다

“다음 날부터”라는 규정을 실제 날짜에 적용해 봤습니다.

입주·전입신고일	대항력 발생 시점
3월 10일	3월 11일 0시
6월 30일	7월 1일 0시
12월 31일	1월 1일 0시(다음 해)

같은 날 입주와 전입신고를 마쳐도 효력은 당일이 아니라 다음 날 0시부터입니다. 이 때문에 같은 날 등기부에 근저당권이 설정되면 대항력보다 근저당권이 앞설 수 있습니다.

전입신고를 하면 주민등록을 마친 것으로 봅니다

법 조문이 명시한 동일시 규정입니다.

이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

별도로 주민등록을 신청할 필요 없이 전입신고 절차 하나로 주민등록 요건이 충족됩니다. 동 주민센터에서 전입신고를 접수한 날이 곧 주민등록을 마친 날입니다.

집주인이 바뀌어도 계약은 그대로 이어집니다

양수인에 대한 규정입니다.

임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

집을 산 새 주인이 곧바로 임대인이 됩니다. 기존 임차인과 다시 계약을 맺을 필요가 없고, 보증금 반환 의무도 새 주인에게 넘어갑니다.

매매나 경매로 넘어간 경우에는 민법 규정도 함께 적용됩니다.

이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.

제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

주택에 권리상 하자가 있거나 경매로 넘어간 경우에도 임차인이 일방적으로 불리해지지 않도록 민법의 담보책임·동시이행 규정을 함께 적용합니다.

지원 법인·중소기업 직원도 대항력을 인정받습니다

일반 개인이 아닌 경우의 특례입니다.

주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다.

중소기업 직원의 경우도 마찬가지입니다.

「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다.

계약 명의는 법인이더라도 실제 거주하는 입주자·직원이 인도와 전입신고를 마치면 대항력이 인정됩니다. 직원이 바뀌어도 새 직원이 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 다시 효력이 생깁니다.

확정일자는 주민센터에서 바로 받을 수 있습니다

대항력과 함께 챙겨야 하는 확정일자에 대한 규정입니다.

확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인이 부여한다.

전입신고와 같은 날, 같은 장소에서 확정일자까지 받을 수 있습니다. 확정일자부여기관은 소재지·부여일·차임·보증금을 기재한 확정일자부를 작성해야 하고, 이해관계인이 요청하면 정당한 사유 없이 정보 제공을 거부할 수 없습니다.

제1항ㆍ제3항 또는 제4항에 따라 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다.

확정일자 발급과 정보 열람에는 수수료가 붙습니다. 이 조항은 2013년 8월 13일 신설됐습니다.

보증금을 지키는 다음 단계는 전세보증금 반환보증에서, 계약을 다시 살 수 있는 권리는 계약갱신요구권에서 확인할 수 있습니다.

확인하지 못한 것

대항력이 인정되는 지원 법인의 구체적 범위는 확인하지 못했습니다. 법은 “대통령령으로 정한다”고 위임하는데, 이번 확인에서는 시행령 원문을 확보하지 못했습니다.

확정일자부의 세부 기재사항과 수수료의 구체적 금액도 대통령령·대법원규칙에 위임돼 있어 이 글에 담지 않았습니다.

같은 날 전입신고와 근저당권이 함께 설정됐을 때 우선순위를 실제로 가르는 세부 기준도 이번 확인 범위를 벗어나 다루지 않았습니다.

정리

• 대항력은 주택 인도 + 전입신고를 모두 마쳐야 생깁니다
• 효력은 요건을 갖춘 다음 날 0시부터 시작합니다
• 전입신고를 하면 주민등록도 마친 것으로 봅니다
• 집주인이 바뀌어도 계약은 그대로 이어지고, 매매·경매 시에는 민법 규정도 함께 적용됩니다
• 지원 법인·중소기업 직원도 실제 입주자가 요건을 갖추면 대항력을 인정받습니다
• 확정일자는 주민센터·법원·등기소·공증인에서 받을 수 있고, 수수료가 있습니다