전세보증금 반환보증, 3억이면 2년에 642,000원

전세 계약을 하면서 전세보증금 반환보증에 가입할지 고민하게 됩니다. 보증료가 얼마인지, 애초에 가입이 되는지가 문제입니다. 주택도시보증공사 상품개요 원문에서 요율표와 요건을 확인했습니다.

임대인 대신 공사가 돌려주는 구조입니다

공사의 정의는 한 줄입니다.

전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품

가입할 수 있는 전세보증금에는 상한이 있습니다.

전세보증금(월세가 있는 경우 전월세전환율 적용 전세보증금)이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하 일 것

월세가 낀 계약은 전월세전환율을 적용해 환산합니다. 공사가 안내하는 최신 전월세전환율은 6.5% 이며, 2026년 7월 1일 이후 신규 및 보증금액이 증가하는 갱신보증 신청 건에 적용됩니다.

신청 기한도 정해져 있습니다. 신규 계약이면 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다. 2년 계약이면 1년이 지나기 전입니다.

보증료는 세 가지로 정해집니다

보증료 계산식은 이렇습니다.

보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365

요율은 보증금액 구간 · 주택유형 · 부채비율 세 가지로 갈립니다. 부채비율은 (선순위 채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액입니다.

2억원 초과 5억원 이하 구간의 요율은 이렇습니다.

주택유형	부채비율 70% 이하	80% 이하	80% 초과
아파트	연 0.107%	연 0.131%	연 0.154%
기타	연 0.124%	연 0.161%	연 0.197%

출처: 주택도시보증공사 — 전세보증금반환보증 상품개요 (2026년 9월 4일 확인)

가장 낮은 구간은 1억원 이하 아파트 70% 이하의 연 0.097%, 가장 높은 구간은 5억원 초과 기타주택 80% 초과의 연 0.211%입니다.

3억원이면 642,000원에서 1,182,000원 사이입니다

요율만으로는 부담이 잡히지 않습니다. 전세보증금 3억원, 계약기간 2년으로 계산했습니다.

조건	요율	2년 보증료	연 환산
아파트 · 부채비율 70% 이하	연 0.107%	642,000원	321,000원
아파트 · 80% 이하	연 0.131%	786,000원	393,000원
아파트 · 80% 초과	연 0.154%	924,000원	462,000원
기타주택 · 70% 이하	연 0.124%	744,000원	372,000원
기타주택 · 80% 이하	연 0.161%	966,000원	483,000원
기타주택 · 80% 초과	연 0.197%	1,182,000원	591,000원

계산식은 3억원 × 보증료율 × 730 ÷ 365입니다.

같은 3억원인데 조건에 따라 540,000원이 갈립니다. 아파트인지, 그리고 그 집에 빚이 얼마나 걸려 있는지가 보증료를 정합니다.

여기에 할증이 하나 더 있습니다.

선순위채권금액이 주택가액의 50%를 초과하는 경우, 산출된 보증료의 10%를 할증

642,000원에 이 할증이 붙으면 706,200원이 됩니다. 64,200원이 더 붙습니다.

할인이 최대 60%입니다

사회배려계층에는 할인이 있습니다. 중복 적용은 되지 않습니다.

할인 종류	대상	할인율
기준소득 이하 가구	신청인(배우자 포함) 연소득 5천만원 이하	60%
1인 고령가구	동거인 없는 단독 세대주 만 65세 이상	60%
한부모가구	한부모가족지원법에 따라 지원되는 가족	60%
다자녀가구	미성년 자녀(태아 포함) 3인 이상	40%
장애인가구	세대원 1인 이상이 장애인증명서 발급대상자	40%
고령자가구	신청인이 만 65세 이상	40%
신혼부부 가구	배우자 합산 연소득 6천만원 이하, 혼인 7년 이내	40%
전자계약 할인	국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 체결	3%

앞의 642,000원에 적용하면 이렇게 됩니다.

할인율	2년 보증료	절감액
60%	256,800원	385,200원
40%	385,200원	256,800원
3%	622,740원	19,260원

연소득 5천만원 이하면 보증료가 3분의 1 이하로 떨어집니다. 해당 여부를 먼저 확인할 이유가 여기 있습니다.

여기에 더해 공사는 이렇게 밝히고 있습니다.

전세보증금반환보증 보증료는 연말정산 세액공제를 받을 수 있습니다. 공제대상: 보증대상 전세보증금 3억원 이내

가입이 막히는 지점은 부채입니다

보증료보다 먼저 걸리는 것이 가입 요건입니다. 핵심은 보증한도 공식입니다.

보증한도 = 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권 등

주택가격 5억원에 선순위채권 1억원이 있는 경우로 계산하면, 주택가액은 4억 5,000만원이고 보증한도는 3억 5,000만원입니다.

여기에 별도 조건이 하나 더 붙습니다.

선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것

위 예시라면 선순위채권이 4억 5,000만원의 60%인 2억 7,000만원을 넘으면 안 됩니다. 공사가 든 예시도 같은 취지입니다. 주택가격 1억원에 전세보증금 4천만원, 선순위채권 5천5백만원이면 한도는 3천5백만원이고 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘어 가입이 불가합니다.

등기부등본 을구의 근저당 금액을 계약 전에 확인해야 하는 이유입니다. 계약서에 도장을 찍은 뒤에 알면 되돌리기 어렵습니다.

전세대출 자체의 금리 비교는 전세자금대출 금리 비교에, 청년 대상 상품은 청년 전세자금대출에 정리해 두었습니다.

계약 전에 확인할 목록

공사가 요구하는 조건을 서류별로 정리하면 이렇습니다.

확인 서류	조건
등기부등본 갑구	경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 등 권리침해가 없을 것
등기부등본 을구	선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것
등기부등본	건물과 토지(대지권)가 모두 임대인 소유일 것
전입세대확인서	신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것 (단독·다가구·다중 제외)
전세계약서	계약기간이 1년 이상, 공인중개사를 통해 체결했을 것
건축물대장	위반건축물로 기재돼 있지 않을 것 (아파트 제외)

본인은 전입신고와 확정일자를 받고 그 집에 실제로 거주해야 합니다.

단독·다중·다가구주택은 조건이 하나 더 있습니다. 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내여야 합니다. 다른 세입자의 보증금까지 합산되므로, 같은 건물에 세대가 많을수록 통과가 어려워집니다.

확인하지 못한 것

보증 사고가 났을 때 실제 지급까지 걸리는 기간은 이 페이지에서 확인하지 못했습니다. 보증료와 요건만 담았습니다.

임대인이 공사의 보증금지대상자인지 확인하는 방법도 원문에 절차가 적혀 있지 않았습니다. 가입 신청 단계에서 공사가 판단하는 항목으로 보이지만, 계약 전에 임차인이 직접 조회하는 방법은 확인하지 못했습니다.

특례반환보증(임차인형) 등 다른 상품의 요율도 이 글에 없습니다.

정리

• 보증료는 보증금액 구간 · 주택유형 · 부채비율 세 가지로 정해집니다
• 3억원 2년 계약이면 642,000원에서 1,182,000원 사이입니다
• 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 보증료가 10% 할증됩니다
• 연소득 5천만원 이하 등은 최대 60% 할인됩니다. 중복은 안 됩니다
• 신청 기한은 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다
• 가입 여부는 등기부등본 을구의 근저당에서 갈립니다. 계약 전에 보세요

이 수치는 2026년 9월 4일 확인 기준입니다. 요율과 할인 기준은 바뀔 수 있으므로 신청 전에 공사나 위탁 금융기관에서 다시 확인하세요.