주택임대소득 과세 기준 2천만원, 얼마부터 신고 대상인가

주택임대소득은 집을 세놓아 얻은 소득에 매기는 세금입니다. “월세를 받으면 다 신고해야 하나”라는 질문에 대한 답은 보유 주택 수에 따라 달라집니다. 국세청 신고안내를 기준으로 판정 기준과 세액을 정리했습니다.

보유 주택 수가 먼저 갈립니다

과세 여부는 소득 금액보다 주택 수를 먼저 봅니다. 월세와 보증금이 따로 판정된다는 점도 중요합니다.

보유 주택 수	월세 수입	보증금·전세금
1주택	국외주택 또는 기준시가 12억원 초과만 과세	모두 비과세
2주택	모두 과세	모두 비과세
3주택 이상	모두 과세	조건부 과세

1주택자는 대부분 과세 대상이 아닙니다. 국외주택이거나 기준시가가 12억원을 넘는 경우의 월세만 과세됩니다.

2주택이 되면 월세는 금액에 관계없이 전부 과세 대상입니다. 다만 보증금은 여전히 비과세입니다. 전세로만 놓았다면 2주택이어도 과세 대상 소득이 없습니다.

출처: 국세청 주택임대소득 과세대상 및 비과세 (2026년 8월 24일 확인)

보증금은 3주택 이상에서만, 그것도 조건이 붙습니다

보증금에 세금이 붙는 경우는 좁습니다. 국세청 기준은 비소형주택이 3채 이상이고, 그 보증금·전세금 합계가 3억원을 넘을 때입니다.

소형주택은 제외됩니다. 국세청 정의는 “주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하”입니다. 두 조건을 모두 만족해야 소형주택입니다.

즉 작은 집 위주로 여러 채를 놓았다면 채수가 많아도 보증금 과세를 피할 수 있습니다. 반대로 큰 집 3채에 전세를 놓았다면 합계 3억원 초과분부터 계산이 들어갑니다.

간주임대료는 보증금에서 3억원을 뺀 뒤 계산합니다

보증금은 월세처럼 매달 들어오는 돈이 아니므로, 임대료에 해당하는 금액을 따로 계산합니다. 이것이 간주임대료입니다.

국세청 산식은 이렇습니다.

주택의 간주임대료 = (보증금 – 3억 원) × 임대일수 × 60% ÷ 365 × 이자율(3.1%)

1년 내내 임대했다면 임대일수를 365로 나눈 값이 1이 되므로, 실질적으로 보증금에서 3억원을 뺀 금액에 60%와 이자율을 곱하는 계산이 됩니다.

원본에 없는 계산입니다. 1년 전부 임대한 경우로 금액별로 내 보았습니다.

보증금 합계	3억원 차감 후	간주임대료
4억원	1억원	186만원
5억원	2억원	372만원
6억원	3억원	558만원

보증금 5억원이면 연 372만원이 수입으로 잡힙니다. 3억원을 먼저 빼고 60%만 반영하기 때문에 보증금 규모에 비해 금액이 크지 않습니다.

이자율은 해마다 고시됩니다. 위 3.1%는 국세청 계산 예시에 쓰인 값이므로, 신고 연도의 고시 이자율을 확인해야 합니다.

출처: 국세청 주택임대 소득세 계산 (2026년 8월 24일 확인)

수입이 2천만원 이하면 분리과세를 고를 수 있습니다

과세 대상이 됐다면 다음 갈림길은 과세 방식입니다. 국세청은 “주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능”하다고 안내합니다.

분리과세는 세율이 14% 단일입니다. 종합과세는 다른 소득과 합쳐 6~45% 누진세율이 적용됩니다. 다른 소득이 많은 사람일수록 분리과세가 유리해지는 구조입니다.

분리과세 계산은 세 단계입니다.

과세표준 = 수입금액 − 필요경비 − 공제금액

여기서 등록 여부가 금액을 바꿉니다.

구분	필요경비율	공제금액
등록임대주택	수입금액의 60%	400만원
미등록임대주택	수입금액의 50%	200만원

등록이라는 것은 그냥 신고했다는 뜻이 아닙니다. 국세청 요건은 “세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대보증금·임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함”입니다. 두 곳 다 등록해야 하고, 임대료 인상 폭까지 지켜야 합니다.

공제금액에도 조건이 있습니다. “분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우”에만 적용됩니다. 다른 소득이 많으면 공제금액이 빠집니다.

등록하면 세금이 얼마나 줄어드나

원본에 없는 계산입니다. 월세 수입만 있고 공제금액 요건을 만족한다고 가정했습니다.

연 월세 수입	미등록 세액	등록 세액	차이
1,200만원	56만원	11만 2천원	44만 8천원
2,000만원	112만원	56만원	56만원

월 100만원씩 받아 연 1,200만원인 경우를 보겠습니다. 미등록이면 필요경비 600만원과 공제 200만원을 빼 과세표준이 400만원이고, 14%를 적용해 56만원입니다. 등록이면 필요경비 720만원과 공제 400만원을 빼 과세표준이 80만원이므로 11만 2천원입니다.

세금이 아예 나오지 않는 지점도 계산할 수 있습니다. 필요경비와 공제만으로 과세표준이 0이 되는 수입금액입니다.

• 미등록: 연 400만원까지
• 등록: 연 1,000만원까지

등록하면 연 1,000만원, 월 83만원 수준까지는 분리과세 세액이 나오지 않는 구조입니다. 다만 등록에는 임대료 인상률 제한이 따라오므로 세액만 보고 결정할 문제는 아닙니다.

출처: 국세청 주택임대소득 분리과세 계산구조 (2026년 8월 24일 확인)

확인할 것을 정리하면

판정 순서를 따라가면 대부분 정리됩니다.

• 보유 주택이 몇 채인지 — 1주택이면 기준시가 12억원부터 봅니다
• 월세인지 보증금인지 — 2주택까지 보증금은 비과세입니다
• 3주택 이상이면 소형주택을 뺀 채수와 보증금 합계가 3억원을 넘는지
• 총수입금액이 2천만원 이하인지 — 분리과세 선택이 가능한 구간입니다
• 세무서와 지자체 양쪽에 등록돼 있는지

이 글의 계산은 월세 수입만 있는 단순한 경우입니다. 실제로는 다른 소득과의 합산, 지방소득세, 가산세가 함께 걸립니다. 신고 전에는 국세청 상담이나 세무 전문가 확인을 받으시기 바랍니다.

전세보증금을 마련하는 쪽의 대출 조건은 버팀목 전세자금대출을 다룬 글에 정리해 두었습니다. 이 사이트가 수치를 어떻게 확인하는지는 숫자를 다루는 방법에 적어 두었습니다.