소형주택 임대사업자 세액감면, 최대 75%까지 받습니다

주택을 임대하면서 사업자등록까지 했다면 소형주택 임대사업자 세액감면으로 소득세를 30~75%나 깎아준다는 제도가 있습니다. 요건과 감면율, 못 지켰을 때 물어야 하는 금액을 국세청 원문에서 확인했습니다.

사업자등록 두 곳을 모두 마쳐야 합니다

감면을 받으려면 먼저 등록 요건부터 충족해야 합니다.

「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록을 하였을 것

세무서 사업자등록만으로는 부족합니다.

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정되었을 것

세무서 사업자등록과 지자체(또는 렌트홈) 임대사업자등록을 둘 다 마쳐야 감면 대상이 됩니다. 한쪽만 되어 있으면 적용받을 수 없습니다.

출처: 국세청 — 소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면 (2026년 9월 20일 확인)

주택 규모와 가격에도 상한이 있습니다

임대주택 자체가 갖춰야 할 요건입니다.

주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하)

가격 기준도 있습니다.

주택 및 부수 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니할 것

국민주택규모(85㎡ 이하, 읍·면 지역은 100㎡ 이하)이면서 기준시가 6억원을 넘지 않아야 합니다. 임대료를 올리는 데도 상한이 있습니다.

임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 (임대계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내 재증액 불가)

증액은 5% 이내로, 한 번 올리면 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다.

4년, 장기임대는 10년을 채워야 합니다

임대기간 요건입니다.

임대주택을 1호 이상 4년(장기일반민간임대주택등은 10년) 이상 임대

일반 유형은 4년, 공공지원·장기일반민간임대주택은 10년을 채워야 감면이 확정됩니다. 기존 세입자가 나가고 새 세입자가 들어오기까지 3개월 이내 공백은 임대 기간에 포함해 줍니다.

감면율은 최대 75%입니다

핵심인 과세특례 내용입니다.

세액감면 : 2028년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 30%(2호 이상 임대 시 20%), 장기일반민간임대주택 등은 75%(2호 이상 임대 시 50%)에 상당하는 세액을 감면

임대소득에 대한 소득세가 500만원이라고 가정하고 유형별로 계산하면 이렇습니다.

유형	감면율	감면세액
단기임대(4년), 1호	30%	1,500,000원
단기임대(4년), 2호 이상	20%	1,000,000원
장기일반민간임대(10년), 1호	75%	3,750,000원
장기일반민간임대(10년), 2호 이상	50%	2,500,000원

계산식은 감면세액 = 임대소득 소득세 × 감면율입니다. 같은 소득세라도 1호만 임대하는 장기임대주택이 가장 많이 깎입니다. 2호 이상 임대하면 감면율이 절반 가까이 줄어드는 구조입니다.

2호 이상 임대 시 감면율이 축소된 것은 2021년 1월 1일 이후 발생한 소득분부터 적용됩니다.

기간을 못 채우면 이자까지 붙여 추징됩니다

사후관리 규정입니다.

감면받은 내국인이 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등은 8·10년) 이상 임대하지 아니하는 경우 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액과 이자 상당 가산액을 소득세로 납부

추징액은 감면받은 세액에 이자상당가산액을 더한 금액입니다. 장기일반민간임대주택을 4년 이상 8·10년 미만 임대하다 중단하면 감면세액 전액이 아니라 60%만 추징됩니다.

감면받은 세액 등 × 감면받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.022%

감면세액 1,500,000원을 받고 365일이 지난 뒤 요건을 채우지 못했다고 가정하면 이렇습니다.

항목	금액
추징 대상 감면세액	1,500,000원
이자상당가산액(365일 × 0.022%)	120,450원
총 납부액	1,620,450원

계산식은 이자상당가산액 = 감면받은 세액 × 경과일수 × 0.022%입니다. 1년만 지나도 원래 감면받았던 금액의 8%가 넘는 이자를 더 내야 합니다.

파산·강제집행으로 처분하거나 법령상 의무 이행, 법원 허가를 받은 회생절차에 따른 처분처럼 부득이한 사유가 있으면 이자상당액은 면제됩니다.

최저한세와 농특세도 함께 계산해야 합니다

감면과 별도로 적용되는 세목입니다.

최저한세 적용

농특세 과세(감면세액의 20%)

감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 별도 납부해야 합니다. 소득 규모가 크면 최저한세 때문에 감면 한도 자체가 줄어들 수 있습니다.

종합부동산세 쪽 유사 제도는 종합부동산세 합산배제에서, 임대소득 과세 기준 전반은 주택임대소득 비과세에서 확인할 수 있습니다.

확인하지 못한 것

일부 제외되는 임대주택 유형의 구체적 목록(조세특례제한법 시행령 제96조제2항제1호가 정하는 예외)은 확인하지 못했습니다. 원문은 시행령을 인용만 하고 있습니다.

2020년 8월 18일 이전 지자체 등록 장기일반임대주택 등에 적용되는 87개월·8년 기준의 세부 적용 사례와 감면신청서 첨부서류 각각의 구체적 발급 절차도 이 글에 담지 않았습니다.

정리

• 세무서 사업자등록과 지자체 임대사업자등록을 모두 마쳐야 합니다
• 국민주택규모(85㎡ 이하)이면서 기준시가 6억원 이하여야 합니다
• 임대료 증액은 5% 이내, 1년 내 재증액 금지입니다
• 감면율은 일반 임대 30%(2호 이상 20%), 장기일반민간임대주택 등은 **75%(2호 이상 50%)**입니다
• 임대기간 **4년(장기유형 10년)**을 채우지 못하면 감면세액과 이자상당가산액을 추징당합니다
• 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 별도 납부합니다